Kentsel Dönüşüm Yasası TBMM Genel Kurulu'nda Kabul Edi̇ldi̇
TBMM Genel Kurulu'nda, 'Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi', kabul edildi.
TBMM Genel Kurulu’nda, 'Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi', kabul edildi.
DHA'nın aktardığına göre Genel Kurul’da kabul edilen yasa ile; 6 Şubat 2023 tarihinde Kahramanmaraş merkezli depremler nedeniyle genel hayata etkili afet bölgesi olarak kabul edilen yerlerde, bu depremlerin ve akabinde meydana gelen depremlerin etkisiyle oluşan hasarlarla bağlantılı olması kaydıyla, hak sahipliğine ilişkin işlemler hariç olmak üzere hasar tespit raporlarına dayalı olarak tesis edilen idari işlemlere karşı açılan iptal davalarında yeni usuller getiriliyor. Düzenlemeyle yargı süreçlerinin hızlandırılması amaçlanıyor.
Yasayla; Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kurulacak ve özel bütçeli idare olarak teşkilatlandırılacak. Dünya Bankası tarafından finanse edilen kredinin Kentsel Dönüşüm Başkanlığa tahsisli olarak kullandırılmaya devam edilmesine yönelik düzenleme yapılıyor.
Riskli yapı tespiti ve Hazine taşınmazlarının değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsisine ilişkin görev, hak ve yetkilerin bundan sonra Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca kullanılmasını sağlamak üzere değişikliğe gidiliyor. Buna göre; riskli yapı tespiti, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya idarece resen yapılabilecek. Uygulamada bazı maliklerce veya kiracılarca riskli yapı tespiti yapılmasının engellendiği ve kendi bağımsız birimlerinden tespit için numune alınmasına müsaade edilmediği görüldüğünden, riskli yapı tespitinin, gerekmesi halinde mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izine istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapılar veya alanların açtırılması suretiyle yapılabilmesine imkan getirilecek.
Riskli yapı tespitine ilişkin bilgileri ihtiva eden tutanak, riskli yapıya asılacak, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim yapılacak ve ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilecek. Tespite ilişkin bilgileri ihtiva eden tutanağın muhtarlıkta yapılacak ilanın son günü hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılacak.
İstanbul'da kentsel dönüşümü hızlandırmak için başlatılan 'Yarısı Bizden' kampanyasının uygulanabilmesi için hak sahiplerine yapım için mali yardım yapılabilmesine yönelik kanunda düzenleme yapılıyor. Riskli yapıların yıktırılması konusunda Bakanlığa verilen görev ve yetkiler de bundan sonra Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca kullanılacak. Riskli yapıların yıktırılması için maliklere tek seferde 90 günden fazla olmamak üzere süre verilecek.
Riskli yapıların tahliyesine ve yıktırılmasına ilişkin olarak ayni ve şahsi hak sahiplerine yapılacak tebligat, tahliye ve yıktırmaya ilişkin tutanağın yapıya asılması, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilmesi suretiyle yapılacak. Tahliye ve yıktırmaya ilişkin işlem, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılacak.
Kentsel dönüşümlerde, yapı ruhsatı alınması da dahil olmak üzere tüm iş ve işlemler, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile aldığı karara istinaden yapılabilecek. Salt çoğunluk ile karar alan malikler tarafından, alınan karar ile anlaşma şartlarını ihtiva eden teklifin salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere, noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta 15 gün süre ile ilan edilmek suretiyle bildirilecek.
Yoksul veya dar gelirli olarak kabul edilenlere verilecek bağımsız bölümler için hak sahibinin borçlanmasının gerekmesi fakat hak sahibinin borçlanma bedelini ödeyecek mali gücünün olmaması durumunda, hak sahibi adına isabet eden bağımsız birimin tapuda hak sahibi ile Başkanlık adına paylı mülkiyet esaslarına göre tescil edilmesi mümkün olduğundan, böyle bir durumda hak sahibinin üzerine kayıtlı ikamet edebileceği konut nitelikli başka bir gayrimenkulü yok ise bu bağımsız bölümler üzerinde hak sahibine ve hak sahibi evli ise işlem yapıldığı tarihteki eşine oturma hakkı tanınacak.
Düzenleme kapsamındaki yapıların yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre dava açılabilecek. Ancak, ortaklığın giderilmesi için dava açılmış olması, bu düzenleme kapsamında hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel teşkil etmeyecek. Yasaya göre; göre riskli yapı tespiti, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca talep edilmesi halinde mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izne istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle resen yapılabilecek. Verilen sürede yapıların tahliye edilmemesi durumunda, mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izne istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle tahliye ve yıktırmaya yönelik iş ve işlemler, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca yapılabilecek.
Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'da yer alan "rezerv yapı alanı" tanımı değiştirildi.
Rezerv yapı alanı, yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere belirlenen alanlar olarak tanımlanıyordu.
Bazı yasal süreçlerde tanımın halihazırda yerleşim alanı olan yerleri içermediği tespit edildi, bunun üzerine yerleşim yerlerinde yer alan parsellerin de rezerv yapı alanı olarak belirlenebilmesinin yolu açıldı.
Konuyu TamgaTürk'e değerlendiren Avukat Yusuf Şahin şu ifadeleri kullandı:
"Rezerv alan ilanı bilinen ve sıkça uygulanan bir husustu. Fakat bakanlığın eski yetki durumuna göre rezerv alan yalnızca yapılaşmanın bulunmadığı, deyim yerindeyse ‘atıl’ vaziyetteki alanlar için yapılıyordu.
Söz konusu yasa, beraberinde sınırsız bir keyfiyeti de getiriyor. TBMM’den geçen yasaya göre Çevre ve Şehircilik Bakanlığına verilen yeni yetkiler, komünist uygulamaya yönelebilecek kadar ucu açık dizayn edilmiş. Özel mülkiyeti neredeyse askıya alan yasa, belediyeler ve diğer otoriteleri delip geçen bir yetkiyi Bakanlık lehine ihtiva ediyor.
İstanbul’da, dedenizden kalma harika bir arsanız ve üzerinde binanızın olduğunu düşünelim. Bakanlık marifetiyle burası tek taraflı olarak ‘rezerv alan’ ilan edilirse, kanun gereği 90 gün içinde arsanızı ve binanızı boşaltmak durumundasınız. Bu noktada, mülk sahibi yürütmenin durdurulması talebiyle idare mahkemelerinde iptal davası açma hakkına sahip olacak. İdare mahkemeleri bu faaliyet hakkında ‘telafisi imkânsız zararlara yol açabileceğine’ kanaat getirdiği takdirde idarî yargılama sona erene kadar özel mülkiyet korunacaktır. Eğer hiçbir şey yapılmaz veya yargı yolundan sonuç alınamaz ise devlet, mülk sahibine ‘takdir edilen’ taşınmaz bedelini ödemekle yükümlü olacak.
Mezkûr yasa bizleri, hukukta ‘El Atma’ olarak bilinen uygulamanın çok daha güçlendirilmiş haliyle karşı karşıya getiriyor. Süregelen bir uygulama olarak devlet, uygun gördüğü alanları kamulaştırıyor ve takdir edilen arsa bedelini mülk sahibine ödüyordu. Bu ‘takdir’ çoğunlukla piyasanın altında kaldığından, mahkemeler hâlen bedel tespit davalarıyla dolup taşıyor.
Doğru bilginin/haberin ne olduğunu hükümet politikasına göre kararlaştırıp, buna ters düşenleri tutuklayan AKP hükümeti, yetkisinin ucu çok açık bir yasaya daha imza atmış durumda.
Hukukçular, mezkûr yasanın mülkiyet hakkını ihlal ettiği yönündeki kuvvetli kanaate binaen Anayasa Mahkemesi’nden dönmesi gerektiği hususunda hemfikir."