Kiracının Tahliyesi Yolları - İstanbul Kira Hukuku Avukatı

Yoğunlukla gayrimenkulün aynına ilişkin kira sözleşmeleri ve doğacak uyuşmazlıkların çözümünde de İstanbul kira hukuku avukatı  olarak hizmet vermekteyiz.

Yoğunlukla gayrimenkulün aynına ilişkin kira sözleşmeleri ve doğacak uyuşmazlıkların çözümünde de İstanbul kira hukuku avukatı olarak hizmet vermekteyiz. Buna ilişkin olarak aşağıda hazırlamış olduğumuz makalede, kiracı hakları, kiracı tahliye taahhütnamesi, tahliye taahhütnamesinin geçerliliği nedir, kiracıyı çıkarmanın en kolay yolu, kiracı çıkarma ihtarnamesi nasıl düzenlenir, kiracım çıkmıyor ne yapmalıyım gibi sorularınıza aşağıda cevap bulabilirsiniz. İstanbul Anadolu kira avukatı olarak her zaman yanınızdayız.

Kira Sözleşmesinin Feshi ve Kiracının Tahliyesi

Kiracının Bildirim Yoluyla Feshi

Kira sözleşmesinde taraflar bir süre öngörmüşler ise sözleşme belirli süreli olarak kabul edilir. Ancak bir süre öngörülmemiş ve yerel adetlere göre bir süre yok ise sözleşme belirsiz sürelidir. Bildirim yoluyla kiracının tahliyesi için sözleşmenin belirli süreli mi olduğu belirsiz süreli mi olduğu önem arz etmektedir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur. 

Belirli süreli kira sözleşmelerinde kararlaştırılan sözleşmenin bitim tarihinden en az 15 önceden bildirimde bulunulmaz ise sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzatılmış sayılacaktır. Kiraya veren taraf kira sözleşmesinin bittiği gerekçesi ile sözleşmeyi feshedemez bu hak yalnızca kiracıya tanınmış bir hak olup yasal koşullarına uygun olarak feshedilmesi gerekir.

Türk Borçlar Kanunu’nda 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir. 

Burada yapılan en sık hata ise ev sahiplerinin sadece 10 yılın dolmasının tahliye işlemi için yeterli olduğu sanarak, öncesinde kanunun belirlediği dönemlerde ihtarname gönderilmemesinden kaynaklı sürecin olağanüstü uzamasıdır. Yalnızca 10 yılın dolması tek başına kiracının tahliyesini gerektirmediği için, bu sürecin başlangıcından itibaren bir kiracının tahliyesi avukatı ile ilerlemeniz zaten uzamış olan 10 yıllık kira ilişkisinin daha da uzamaması için sizin faydanıza olacaktır.

Bildirimin Geçerliliği / Şekil Şartı 

TBK MADDE 348 gereğince “Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.” Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir. Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır. 

Kira Sözleşmesinin Kiraya Veren Tarafından Haklı Feshi 

•Kiralanan Taşınmazın Kira Bedelinin Kiracı Tarafından Ödenmemesi Durumu

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Kiracı, 1 yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; 1 yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise 1 kira yılı veya 1 kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak 2 haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve 1 yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Ödemenin gecikmesi nedeniyle açılacak davada görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’ dir. Talep kısmında kiralananın tahliyesi ile ödenmeyen kira bedellerinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmesi talep edilmelidir. Verilecek karar ilamlı icra takibine konu edilerek kira bedelleri tahsil edilir.
Bunun yanında kira bedelleri düzenli olarak ödemeyen kiracıların tahliyesi için farklı bir yol olan icra yolu ile kiracıların tahliyesi konusunda yazımızın son bölümünde detaylı olarak bilgi verilecektir.

•Kiracının Kiralanan Taşınmazı Özenle Kullanma Borcuna Aykırı Davranması

Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.
Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az 30 gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Dava Yoluyla Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi

Kiracının kira sözleşmesine uygun davranarak, kira bedelini düzenli olarak ödemesi ve kiralanan taşınmazı özenle kullanma borcuna uygun davranması durumunda kira sözleşmesinin bitiminden önce bildirimde bulunulmadığı takdirde kira sözleşmesi uzamış olur. Sözleşmenin süresinin dolmadığı durumda ya da süresinde kiracıya bildirimde bulunulmadığı takdirde normal koşullarla kiracının tahliyesi mümkün değildir. Ancak bu kuralın istisnası olarak kiraya verenin ya da malikin gereksinimi nedeniyle kiracının tahliyesi dava yoluyla istenebilir. 

1. Ev Sahibinin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye

Kiraya veren, kira sözleşmesini; Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Ancak kiraya verenin gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılması sağlandığında kiraya veren için kiralama yasağı söz konusu olacaktır. Şöyle ki kiraya veren, haklı sebep olmaksızın, kiralananı 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Uygulamada ev sahibinin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası noktalarında en çok problem kiracının sözlü olarak çıkmayı taahhüt ettiği tarihte taşınmazdan ayrılmaması noktasında toplanmaktadır. Bu tür uyuşmazlıkların uzun süreler almasının sebebi ise ev sahiplerinin tahliye öncesinde yapılması gereken işlemleri kiracıya güvenerek hiç yürütmemesi veya tecrübesizliğinden kaynaklı yanlış yürütmesinden meydana gelmektedir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında başta yapılan hataların süreci ciddi şekilde geciktirmesi kaçınılmazdır. Bu sebeple, ihtiyaç anından itibaren yapılacak işlemlerin bir ihtiyaç sebebiyle tahliye davası avukatı ile birlikte yürütülmesi ihtiyacınıza en kısa sürede kavuşmanızı sağlayacaktır.

2. Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye 

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın 3 yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen 1 ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Bu husus uygulamada en çok kentsel dönüşüme ihtiyacı bulunan ve sağlam olmadığı tespit edilmiş binaların hukuki süreçlerinde karşımıza çıkmaktadır. Evin kentsel dönüşüm ile yeniden inşası sırasında sürecin bir İstanbul tahliye avukatı ile yönetilmemesi durumunda zaten riskli olan yapınızın yenilenmesinde sizlere zaman kaybettirecek veya devlet tarafından verilen teşviklerden yararlanamamanıza yol açabilecektir. Bu sebeple kentsel dönüşüm nedeniyle yıkılarak yeniden inşası gereken taşınmazlarda bulunan kiracıların tahliyesi için süreci bir İstanbul kiracı tahliye avukatı ile yönetmeniz sizin için faydalı olacaktır.

Yeni Malikin Gereksinimi 

Kira sözleşmesinin devamı sürecinde taşınmazın miras yoluyla devri, satış, bağışlama gibi taşınmazın malikinin değişmesi durumlarında yeni malik sözleşmenin tarafı olacaktır. Kiracının tapuya şerhi durumunda kiracı, kiracılık hakkını yeni malike karşı ileri sürebilir. Tapuda şerhin bulunması durumunda yeni malik kira sözleşmesinden haberdar olmadığını ileri süremez ve kiracıdan tahliye isteyemez.

Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini 6 ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Uygulamada genellikle içerisinde kiracı bulunan evlerin satın alınmasında yalnızca sözlü olarak kiracının çıkması için anlaşmalar yapılmakta, daha sonradan herhangi bir sorun yaşanması halinde bu sözlerin ise hukuk nezdinde hiçbir geçerliliği bulunmamaktadır. Bu sebeple yeni alınan taşınmazların tahliyesi ile ilgili sorun yaşamamanız adına evin satın alınmasından önce veya en geç satın alındıktan hemen sonra kiracı tahliye işlemleri ile ilgili resmi işlemlerin ilerletilmesi için bir İstanbul yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi avukatı ile hukuki süreçte destek almanız sizler için faydalı olacaktır. Aksi halde kolaylıkla sağlanabilecek bir tahliye işlemi için uzun yıllar davaların sonuçlanmasını beklemeniz kaçınılmaz olacaktır.

Kiracının Taşınmazı Tahliye Edeceğini Taahhüt Etmesi Durumu - Tahliye Taahhüdü 

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Ancak belirtmek gerekir ki ilgili taahhüdün geçerli olabilmesi için;

Taahhüt yazılı olmalı

Taahhüt, kiralanan teslim edilmesinden sonra düzenlenmeli

Tanzim ve tahliye tarihleri gün ay yıl açıkça belirlenerek yazılmalıdır.

Geçerlilik şartları mahkemeler tarafından re’sen göz önünde bulundurulmaktadır. Şüphenin bulunduğu durumlarda söz konusu noktalar kiracının lehine yorumlanır. TMK’nın 6 ve HMK’nın 190. maddesi gereğince ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. 

Tahliye taahhüdünün gerek düzenlenmesinde, gerekse düzenlenmiş olan tahliye taahhüdü ile işlem yapılmak istenmesi durumunda en küçük hatalar bile taahhüdün geçersizliğine yol açabilmektedir. Bu sebeple tahliye taahhüdü ile ilgili tüm sorunlarınız için bir İstanbul tahliye taahhüdü avukatına danışarak ilerlemeniz sizin için faydalı olacaktır.

Kiracının Ölümünde Sözleşmenin Sürdürülmesi 

Türk Borçlar Kanunu madde 356 Gereğince; “Ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.”

Dava Süresinin Uzaması ve Dava Sebeplerinin Sınırlılığı 

Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi 1 kira yılı için uzamış sayılır. Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez. 

Tahliye Davalarında Yetkili ve Görevli Mahkeme 

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’ nun 4. Maddesine Göre; Dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın; kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’ dir.

Tahliye davalarında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.  Ancak taşınmazın aynına ilişkin olmadığından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili mahkeme değildir. Davalının yerleşim yeri ya da sözleşmenin ifa edileceği yerde de dava açılabilmektedir.

İcra Yolu İle Kiracının Tahliyesi 

Bu yol kiracıyı tahliye etmek açısından daha hızlı ve pratik bir yoldur. Zira dava yoluna gitmek süre açısından bu yoldan daha uzun sürmektedir. Borçlu kiracı sözleşme şartlarına göre ödeme günü gelen kirayı ödemezse, kiraya veren kiracıya karşı bir tahliye istemli icra takibi yapabilir ve bu yolla kiranın ödenmesini ve kiracının tahliyesini talep edebilir.

İcra dairesi tarafından kiracıya kira bedellerinin ödenmesi ve tahliye talepli ödeme emri gönderilir. Bu ödeme emri kiracıya tebliğ edilmesinin ardından kiracı açısından 7 ve 30 günlük iki süreden kaynaklı hukuki süreç takip edilir. Öncelikle kiracı ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde ödenmemiş kira bedellerini ödeyebilir ya da borcu olmadığı iddiası ile ödeme emrine itiraz edebilir. Söz konusu ödeme emrinde 7 gün içerisinde itiraz etmeyecekse eğer 30 gün içerisinde kira bedelini ödemesi aksi takdirde tahliye edileceği yazmaktadır. Borçlu, 7 gün içerisinde itiraz ederse icra takibi durur, 30 gün içerisinde tüm takip masrafları da dahil olmak üzeri kira bedelini öderse tahliye edilemez.

Yani ödeme emrinin tebliğinden itibaren kiracı 30 gün içerisinde taşınmaza ait kira bedelini ödemeli ya da taşınmazı tahliye etmelidir. Bahsi geçen sürelerin sonunda kiracı kira bedellerini ödemez ve kira sözleşmesine de itiraz etmezse; belirtilen 30 günlük süre sonunda kiralayan kiracıyı icra dairesi kanalı ile taşınmazdan tahliye edebilir.
Size karşı açılan veya sizin açmak istediğiniz kira davaları ile ilgili detaylı bilgi için: https://kesecekhukuk.com adresinden bizimle iletişime geçebilirsiniz.
 

Av. Atilla KESECEK