2019 yılında gündem olmuş, bugünkü durumun tam tersi istikametinde yerleşmiş bir konut krizi vardı. Sosyal medyada gündem olmasının yanında, ulusal basın organlarının akşam haberlerine çıkar, tartışma programlarında dahi gündem olurdu. Emlakçılar ve müteahhitler evlerin olabilecek en ucuz fiyatlarında olduğundan ve ona rağmen satış olmadığından yakınır, çarkın dönebilmesi için ucuz ev kredileri dağıtılırdı.
2022 yılında, yani bu konut krizinden sadece üç sene sonra olan günümüzde, bambaşka bir konut krizi kendisini gösteriyor. Devranın tam olarak tersine döndüğünü gördüğümüz yeni krizimizde konutlar az, kiralar yüksek. Bu sefer de halkın, haberlerin ve TV programlarının gündemini kiracıların dertleri meşgul ediyor.
Serbest piyasanın dengelenme teoremi meşhurdur. Buna göre evlerin ucuz ve bol olduğu dönemde ev fiyatlarının düşmesini, bu işin kârlı olmadığını düşünen müteahhitlerin yatırımlarını geçici bile olsa yine de durdurmasını, bu sırada tüketicinin ucuz evleri toplamaya başlamasını ve böylece ev bolluğunun sona ermesini, bu sürecin sonunda da emlak piyasasının dengelenmesini beklerdik,ama sonuç böyle olmadı. Elbette her dengelenme sürecinin sonunda terazi mükemmel bir nizam içinde tam ortada sabitlenmeyebilir, iki taraftan birinde küçük bir pay ağırlık fazla kalabilir, bu normaldir. Ancak bu kadar net biçimde tam tersi tarafa geçiş, piyasanın olağan akışına aykırı. Bu da bize piyasaya doğal olmayan bir müdahaleyi işaret ediyor.
Herhangi bir sektörde böylesine kökten değişimleri ancak devasa müdahaleler tetikleyebilir. Bu devasa müdahalelerin müsebbibi de ekseriyetle devlet olur. Bu genelleme bizi Türkiye’de de yanıltmıyor. Emlak piyasasına yapılan biri diğerinden küçük ama ikisi de büyük bu devlet müdahalelerini anlamak, nüfusun %42’sini oluşturan kiracıların karşı karşıya kaldığı korkunç fiyatlandırmanın arkasında yatan nedenleri anlamamızı sağlayacak.
Türkiye, yatırım karşılığı vatandaşlık satan bir ülke. 19.09.2018 tarihinde yapılan kanun değişikliği ile¹, vatandaşlık karşılığı yapılacak yatırımların miktarları da bir hayli düştü. Örnek olarak eskiden 1 milyon dolarlık gayrimenkul alımına vatandaşlık başvurusu yolu açılırken, artık bu yatırım miktarı 250 bin dolar. Vatandaşlık için ev almak dışında başka yatırım çeşitleri de var elbet. Yeni kanun ile bunlar 500 bin dolar mevduat ile gelme, aynı miktarda devlet borçlanma araçları satın alma, aynı miktarda serbest yatırım yapma olarak belirlendi. Buradaki özel noktayı kaçırmak imkânsız. Vatandaşlık yolu açan bütün yatırım yolları 500 bin dolar bandına sabitlenmişken, ev satın alma yolunun limiti 250 bin dolar olarak tutulmuş. Neden olduğunu anlamak zor değil. Mevcut hükümetin inşaat sektöründeki çeşitli iş adamlarıyla ne kadar yakın olduğu ortada. Aralarındaki maddi ilişkilere dair her gün bir şeyler yazılıp çiziliyor. Bu “dostların” bir şekilde kurtarılması lazım. Parası olan ve Türkiye’den vatandaşlık almak isteyen yabancı yatırımcıya güya birkaç seçenek sunuluyor, ama aslında amacı Türkiye’de oturabilmek olan yatırımcı, olabilecek en ucuz seçeneği, yani konut alımını seçiyor. Hem yatırımcının işi görülüyor, hem ülkeye döviz giriyor, hem de inşaat sektörünün sermayesi kurtarılıyor. Uzun dönemde maaşının yarısını kiraya vermek zorunda olacak Türkleri düşünen her zaman olduğu gibi yine yok.
Bir diğer ve diğerinden daha büyük olan etki de sığınmacılar etkisidir. Türkiye’de herkesin bildiği, bir ev satılıyor ya da kiralanıyorsa, büyük ihtimalle ilanının bulunduğu, emlak alım/satım ve kiralama konusunda çok popüler, neredeyse tekel olan bir web sitesi var. Bu siteden kontrol edilen bilgilere göre, bu yazının yazıldığı tarihte, bütün Türkiye’de toplam 76 bin kiralık konut ilanı var. Sitede olmayanlarla beraber bunu düz bir hesap olarak 100 bin kabul edelim. Resmi verilere inanan yok da, hadi onu da doğru kabul edelim, Türkiye’de 4 milyon Suriyeli var. Bu nüfusun sadece %1,3’ü kamplarda yaşıyor, dikkate değer bir sayı değil. Bu sığınmacılar herhangi bir evde ortalama 4 kişi yaşasalar, ikamet ettikleri konut sayısı bir milyon yapar.En iyimser sayılara göre Türkiye’de kiralanmaya hazır konut yüz bin kadar, Suriyeliler tarafından tutulan ev sayısı ise bir milyon.
Bir mala olan talep, çok kısa bir süre içinde böylesine bir ölçüde artarsa, o malın fiyatı akıl almaz derecede yükselir. İstanbul’da 1 yıllık kira fiyatı değişim oranı +%114.4. Bu değişim ne enflasyonla ne hayat pahalılığıyla tek başına açıklanabilir. Ortada doğal olmayan bir insan fazlalığı sorunu var. Bu sorun olmasa, piyasada hali hazırda elimizde olan konut sayısının defalarca katı kadar boş konut bugün müsait olabilirdi, 75 bin olan boş kiralık konut sayısının 500 bin olduğunu varsayalım, ev fiyatları ve kiralar böyle artabilir miydi? Türkiye’de çalıştığı hâlde aile evinden çıkmaya çekinen böyle bir genç nüfus olur muydu? Evlenmeyi düşünen çiftlerin akıllarının bir köşesinde kira derdi dönüp durur muydu? Ekonomik hayatın içine yapay bir müdahale ile bırakılan milyonlarca insanın böyle sorunlar doğuracağı belliydi, bile isteye hiçbir şey yapılmadı. Hükümet, Türklerin refahını korumak yerine inşaat sermayesini ve sığınmacıların refahını korumayı seçti. Bugün Türkiye’deki emlak krizinin en önemli sebebi işte budur. Ben buna “Müteahhitleri Kurtarma Operasyonu” diyorum.
2022 yılında, yani bu konut krizinden sadece üç sene sonra olan günümüzde, bambaşka bir konut krizi kendisini gösteriyor. Devranın tam olarak tersine döndüğünü gördüğümüz yeni krizimizde konutlar az, kiralar yüksek. Bu sefer de halkın, haberlerin ve TV programlarının gündemini kiracıların dertleri meşgul ediyor.
Serbest piyasanın dengelenme teoremi meşhurdur. Buna göre evlerin ucuz ve bol olduğu dönemde ev fiyatlarının düşmesini, bu işin kârlı olmadığını düşünen müteahhitlerin yatırımlarını geçici bile olsa yine de durdurmasını, bu sırada tüketicinin ucuz evleri toplamaya başlamasını ve böylece ev bolluğunun sona ermesini, bu sürecin sonunda da emlak piyasasının dengelenmesini beklerdik,ama sonuç böyle olmadı. Elbette her dengelenme sürecinin sonunda terazi mükemmel bir nizam içinde tam ortada sabitlenmeyebilir, iki taraftan birinde küçük bir pay ağırlık fazla kalabilir, bu normaldir. Ancak bu kadar net biçimde tam tersi tarafa geçiş, piyasanın olağan akışına aykırı. Bu da bize piyasaya doğal olmayan bir müdahaleyi işaret ediyor.
Herhangi bir sektörde böylesine kökten değişimleri ancak devasa müdahaleler tetikleyebilir. Bu devasa müdahalelerin müsebbibi de ekseriyetle devlet olur. Bu genelleme bizi Türkiye’de de yanıltmıyor. Emlak piyasasına yapılan biri diğerinden küçük ama ikisi de büyük bu devlet müdahalelerini anlamak, nüfusun %42’sini oluşturan kiracıların karşı karşıya kaldığı korkunç fiyatlandırmanın arkasında yatan nedenleri anlamamızı sağlayacak.
Türkiye, yatırım karşılığı vatandaşlık satan bir ülke. 19.09.2018 tarihinde yapılan kanun değişikliği ile¹, vatandaşlık karşılığı yapılacak yatırımların miktarları da bir hayli düştü. Örnek olarak eskiden 1 milyon dolarlık gayrimenkul alımına vatandaşlık başvurusu yolu açılırken, artık bu yatırım miktarı 250 bin dolar. Vatandaşlık için ev almak dışında başka yatırım çeşitleri de var elbet. Yeni kanun ile bunlar 500 bin dolar mevduat ile gelme, aynı miktarda devlet borçlanma araçları satın alma, aynı miktarda serbest yatırım yapma olarak belirlendi. Buradaki özel noktayı kaçırmak imkânsız. Vatandaşlık yolu açan bütün yatırım yolları 500 bin dolar bandına sabitlenmişken, ev satın alma yolunun limiti 250 bin dolar olarak tutulmuş. Neden olduğunu anlamak zor değil. Mevcut hükümetin inşaat sektöründeki çeşitli iş adamlarıyla ne kadar yakın olduğu ortada. Aralarındaki maddi ilişkilere dair her gün bir şeyler yazılıp çiziliyor. Bu “dostların” bir şekilde kurtarılması lazım. Parası olan ve Türkiye’den vatandaşlık almak isteyen yabancı yatırımcıya güya birkaç seçenek sunuluyor, ama aslında amacı Türkiye’de oturabilmek olan yatırımcı, olabilecek en ucuz seçeneği, yani konut alımını seçiyor. Hem yatırımcının işi görülüyor, hem ülkeye döviz giriyor, hem de inşaat sektörünün sermayesi kurtarılıyor. Uzun dönemde maaşının yarısını kiraya vermek zorunda olacak Türkleri düşünen her zaman olduğu gibi yine yok.
Bir diğer ve diğerinden daha büyük olan etki de sığınmacılar etkisidir. Türkiye’de herkesin bildiği, bir ev satılıyor ya da kiralanıyorsa, büyük ihtimalle ilanının bulunduğu, emlak alım/satım ve kiralama konusunda çok popüler, neredeyse tekel olan bir web sitesi var. Bu siteden kontrol edilen bilgilere göre, bu yazının yazıldığı tarihte, bütün Türkiye’de toplam 76 bin kiralık konut ilanı var. Sitede olmayanlarla beraber bunu düz bir hesap olarak 100 bin kabul edelim. Resmi verilere inanan yok da, hadi onu da doğru kabul edelim, Türkiye’de 4 milyon Suriyeli var. Bu nüfusun sadece %1,3’ü kamplarda yaşıyor, dikkate değer bir sayı değil. Bu sığınmacılar herhangi bir evde ortalama 4 kişi yaşasalar, ikamet ettikleri konut sayısı bir milyon yapar.En iyimser sayılara göre Türkiye’de kiralanmaya hazır konut yüz bin kadar, Suriyeliler tarafından tutulan ev sayısı ise bir milyon.
Bir mala olan talep, çok kısa bir süre içinde böylesine bir ölçüde artarsa, o malın fiyatı akıl almaz derecede yükselir. İstanbul’da 1 yıllık kira fiyatı değişim oranı +%114.4. Bu değişim ne enflasyonla ne hayat pahalılığıyla tek başına açıklanabilir. Ortada doğal olmayan bir insan fazlalığı sorunu var. Bu sorun olmasa, piyasada hali hazırda elimizde olan konut sayısının defalarca katı kadar boş konut bugün müsait olabilirdi, 75 bin olan boş kiralık konut sayısının 500 bin olduğunu varsayalım, ev fiyatları ve kiralar böyle artabilir miydi? Türkiye’de çalıştığı hâlde aile evinden çıkmaya çekinen böyle bir genç nüfus olur muydu? Evlenmeyi düşünen çiftlerin akıllarının bir köşesinde kira derdi dönüp durur muydu? Ekonomik hayatın içine yapay bir müdahale ile bırakılan milyonlarca insanın böyle sorunlar doğuracağı belliydi, bile isteye hiçbir şey yapılmadı. Hükümet, Türklerin refahını korumak yerine inşaat sermayesini ve sığınmacıların refahını korumayı seçti. Bugün Türkiye’deki emlak krizinin en önemli sebebi işte budur. Ben buna “Müteahhitleri Kurtarma Operasyonu” diyorum.